【公眾征集】關于公開征求《淮北市住宅小區物業管理條例(征求意見稿)》意見建議的公告

征集單位:淮北市住房和城鄉建設局 征集日期:[ 2023-12-07 00:00 ] 至 [ 2024-01-06 00:00 ] 狀態:已截止

為促進地方立法的民主化、公開化,充分了解民情、反映民意,提高立法質量,現將《淮北市住宅小區物業管理條例(征求意見稿)》全文公布,面向社會公開征求意見,歡迎社會各界提出寶貴意見或建議,意見建議請于2024年1月6日前以傳真、電子郵件、信函等方式提出,并注明聯系人和聯系方式。

聯系地址:淮北市相山區淮海中路73號淮北市房產管理服務中心市物業管理工作領導小組辦公室;郵政編碼235000;

電子郵箱:15757386570@163.com;

聯系電話:0561-3899650;13856175003。

網絡征集:通過本頁面征集渠道在線征集



淮北市住房和城鄉建設局    

                             2023年12月7日        

 

附件1:淮北市住宅小區物業管理條例(征求意見稿)

附件2:《淮北市住宅小區物業管理條例(征求意見稿)》起草說明.docx

 

  

 

淮北市住宅小區物業管理條例

征求意見稿

 

第一章  總則

第一條【目的依據】 為了規范住宅小區物業管理活動,提升物業服務水平,維護物業管理相關主體的合法權益,營造良好的居住環境,根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本條例。 

第二條【適用范圍】 本條例適用于本市行政區域內住宅小區物業管理活動及其監督管理。

第三條【原則目標】 住宅小區物業管理應當遵循黨建引領、政府監管、屬地管理、業主自治、協商共建、科技支撐的工作原則,建立健全街道鄉鎮各級黨組織領導下居民委員會、村民委員會、業主委員會、業主、物業服務企業等共同參與的治理架構,提高住宅物業管理服務水平。

第四條【政府職責  市、縣(區)人民政府應當加強對住宅小區物業管理工作的組織領導,將其納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系,實現住宅小區物業管理全覆蓋,建立住宅小區物業管理聯席會議制度,組織開展綜合執法服務進小區活動,制定實施物業管理扶持政策,協調解決物業管理中的重大問題,統籌推進住宅小區物業管理各項工作。

條【主管部門職責】 市物業管理行政主管部門負責本行政區域內住宅小區物業管理活動的監督管理,履行下列職責:

(一)制定本市物業服務管理相關政策并組織實施;

(二)指導和監督縣(區)物業管理行政主管部門開展物業服務管理的監督管理工作;

(三)會同有關部門依法制定建筑物及其附屬設施的維修資金的監督管理制度;

(四)制定管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同等示范文本和相關標準;

(五)建立全市統一的物業服務管理信用信息、業主電子共同決策等信息系統;

(六)法律、法規和規章規定的其他職責。

縣(區)物業管理行政主管部門負責轄區內住宅小區物業管理活動的監督管理,履行下列職責:

(一)貫徹執行物業服務管理相關法律法規、政策制度;

(二)指導街道辦事處、鄉鎮人民政府政府實施物業服務管理相關工作;

(三)監督管理轄區內物業服務企業遵守法律法規和物業服務合同、依法公開必須公開的各種事項和費用;

(四)指導、監督轄區內住宅專項維修資金的籌集、管理和使用;

(五)負責管理規約、物業服務合同、承接查驗、業主委員會有關材料備案工作;

(六)指導、監督業主大會和業主委員會依法履行職責,組織對轄區內業主委員會、物業管理委員會成員開展培訓;

)法律、法規和規章規定的其他職責。

條【有關部門職責 市和縣相關行政管理部門或者機構,應當按照下列規定,做好相關行政執法和監管工作: 

(一)發展改革部門負責制定物業服務收費政策,監督管理物業服務區域內電動汽車充換電設施建設運營,把物業服務信用信息納入公共信用信息目錄,會同住建部門制定守信激勵措施與失信懲戒措施;

(二)公安部門負責依法查處物業服務區域內散布謠言、故意損毀公私財物、燃放煙花爆竹、飼養動物干擾他人正常生活、制造噪聲干擾他人正常生活等違反治安管理行為,做好流動人口監督管理,查清從建筑物中拋擲物品責任人,協調處置重大治安事件和群體性事件,對物業服務區域安全技術防范和保安服務實施監督管理和業務指導;

(三)城市管理部門負責依法查處物業服務區域內各類違法建設、亂張貼、違規懸掛廣告、違反生活垃圾分類管理規定投放垃圾、亂設攤點等行為,處罰擅自改變房屋承重結構或者外立面、在外墻開門窗、開挖地下空間、搭建建筑物構筑物、砍伐移植樹木、占用和毀壞綠地等違法行為;

(四)市場監部門負責物業服務企業登記注冊,對物業服務區域內電梯等特種設備安全實施監督管理,受理物業服務價格投訴舉報,依職責組織指導查處特種設備、物業服務價格收費、不正當競爭、無照經營等違法違規行為;

(五)消防救援機構依法履行對物業服務區域內消防安全綜合監管的職責,依法查處消防安全違法行為,督促相關主體落實消防安全責任,指導協助有關單位做好消防宣傳教育工作。

自然資源規劃、司法、財政、民政、生態環境、應急管理、數據資源管理、人防等部門應當按照各自職責,依法做好物業管理相關工作。

市高新技術產業開發區按照職責做好本轄區內住宅小區物業管理工作。

第七條【街道、社區職責】 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當落實屬地管理責任,配備物業管理工作人員,落實工作經費,協調、監督轄區內住宅小區物業管理活動,并應當做好下列工作:

(一)組織、指導、協調業主大會的成立和業主委員會的選舉、換屆;

(二)指導監督業主大會和業主委員會依法履行職責,建立業主委員會主任離任審計制度;

(三)參加物業承接查驗,指導監督物業管理項目的移交和接管;

(四)指導監督物業服務企業依法履行義務;

(五)組織召集物業管理聯席會議,調處矛盾糾紛;

(六)法律、法規和規章規定的其他職責。

居民委員會、村民委員會應當協助和配合街道辦事處、鄉鎮人民政府做好轄區內物業管理相關工作,負責指導和監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理。

八條【行業自律 物業服務行業協會應當依法制定行業規范,加強行業自律,規范行業經營行為,調解物業服務行業糾紛,組織業務培訓,促進行業誠信建設、標準建設,推動物業管理行業高質量發展。物業服務行業協會應當接受物業管理主管部門的指導和監督。

 

  業主大會業主組織

第九條【首次業主大會籌備組】 一個物業管理區域達到成立業主大會法定條件的,三個月內未召開業主大會會議的,街道辦事處、鄉鎮人民政府在接到建設單位、前期物業服務企業或者十人以上業主提交的成立業主大會書面申請報告之日起四十五日內,應當組建業主大會會議籌備組。

業主大會會議籌備組由五至九人單數組成。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

籌備組應當自組成之日起三個月內組織召開首次業主大會會議。六個月內無法召開首次業主大會會議或者首次業主大會會議未能選舉產生業主委員會,由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組織籌備工作。

第十條【首次業主大會會議籌備經費】 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位按照物業管理區域規劃核準總建筑面積(含地下建筑面積)每平方米零點三元且總額不少于三萬元,最高不超過八萬元的標準承擔。建設單位應當在住宅小區竣工驗收備案前,一次性將籌備經費存入街道辦事處、鄉鎮人民政府指定銀行賬戶。

首次業主大會會議召開后,業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域內顯著位置公示,接受全體業主監督。

第十一條【業主大會會議】 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定定期召開業主大會,且每年至少召開一次,召開業主大會會議的,業主委員會應當于會議召開十五日前通知全體業主,將會議議題及其具體內容、時間、地點、方式等在物業管理區域內顯著位置公示,并報物業所在地的居民委員會、村民委員會。

業主大會會議可以采用集體討論或書面征求意見的形式,在業主身份確認的前提下,業主大會會議可以采用電子表決、電話、短信、即時通訊工具等多種表決方式,鼓勵業主采用物業管理電子投票系統共同決定物業管理重大事項。

業主大會會議不得就未公示議題進行表決。

業主大會會議的決定應當自作出之日起三日內在物業管理區域內顯著位置公示,并告知物業所在地居民委員會、村民委員會。

業主大會會議未能形成相關決議決定或者業主就表決結果存在重大意見分歧的,業主委員會應當及時向街道辦事處、鄉鎮人民政府報告。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到報告之日起三十日內進行調查研究、指導修改完善相關議題后,督促組織召開業主大會會議重新表決。

第十二條【業主委員會制度】 實行業主委員會工作報告、履職評估和業主委員會成員履職承諾制度。業主委員會每年應當向業主大會述職,并向街道辦事處、鄉鎮人民政府報送物業管理工作有關情況。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導業主對業主委員會履職情況進行評估,并將評估結果在物業管理區域顯著位置公示。

業主委員會應當建立工作檔案制度,對業主大會會議、業主委員會會議、物業服務合同簽訂等物業管理的重要事項如實記錄,保存期限不少于五年。

業主委員會應當建立物業服務接待制度,接受業主的咨詢、投訴和監督。

推進建立業主委員會換屆審計和業主委員會主任離任審計制度,審計結果應當在物業管理區域顯著位置公告。審計費用在住宅小區公共收益中支出,無公共收益或者公共收益不足的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予適當補助。

第十三條【業主委員會備案及開立賬戶】 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向物業所在地的縣(區)物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案,并書面告知居民委員會、村民委員會。備案時應當提交下列材料:

(一)關于選舉情況的報告;

(二)業主大會議事規則、管理規約;

(三)業主大會表決結果明細表、匯總表;

(四)業主大會會議決定;

(五)業主委員會成員和候補成員的姓名、職務、房屋坐落、聯系方式等基本情況。

業主委員會辦理備案手續后,憑備案回執申請刻制業主大會印章和業主委員會印章,開立銀行賬戶,并將印章式樣和銀行賬號書面報告街道辦事處、鄉鎮人民政府。

業主委員會應當建立印章使用登記制度,業主大會、業主委員會印章由業主委員會保管;使用業主大會印章,應當根據業主大會議事規則規定或者業主大會會議決定;需要使用業主委員會印章的,應當由業主委員會過半數委員簽字同意;業主大會議事規則另有規定的從其規定。

第十四條【業主委員會履職負面清單】 業主委員會有下列情形之一的,物業管理部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正,拒不改正的,依法撤銷并向全體業主通告;嚴重損害業主權益的,街道辦事處、鄉鎮人民政府可以應五分之一以上業主要求,在三個月內指導召開業主大會會議,重新選舉業主委員會;涉嫌違法行為的,應當向相關部門報告:

(一)越權行使業主大會職權或者不執行業主大會決定的;

(二)未經業主大會表決通過,選聘、續聘、解聘物業服務企業;

(三)未經業主大會表決通過制定或者修改管理規約、業主大會議事規則;

(四)未經業主大會表決通過改變共有物業用途,改建、重建建筑物、構筑物及其附屬設施;

(五)挪用、侵占住宅專項維修資金、業主公共收入的;

(六)業主委員會作出的決定違反法律、法規的。

第十五條【業主委員會成員候選人產生方式】 業主委員會成員應當由本物業管理區域內履行業主義務、熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

鼓勵和支持符合條件的中國共產黨黨員、人大代表、政協委員、民主黨派人士、公職人員、網格員、樓棟長以及具有財會、管理、法律等專業知識的人員積極參選業主委員會成員。

業主委員會成員候選人,通過業主自薦或者聯名推薦,居民委員會、村民委員會推薦的方式產生,業主大會會議籌備組應當審查候選人資格,提出候選人名單,并報送街道辦事處、鄉鎮人民政府。

業主委員會成員候選人確定后,籌備組應當在選舉日的十五日前將候選人的情況向全體業主公示,公示時間不得少于七日。

第十六條【業主委員會換屆 業主委員會任期屆滿三個月前,應當向街道辦事處、鄉鎮人民政府書面告知換屆事宜。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導和協助業主委員會按照首次業主大會籌備組的規定成立換屆工作小組,并在任期屆滿前,由換屆工作小組組織召開業主大會會議,選舉產生新一屆業主委員會。

換屆工作小組由街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、村民委員會、現業主委員會代表和業主代表組成,人數為五至九人單數,其中業主代表由街道辦事處、鄉鎮人民政府或居民委員會、村民委員會組織業主推薦。換屆工作小組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府確定。

換屆小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間,業主委員會不得就選聘、解聘物業服務企業等共同決定事項組織召開業主大會會議。

十七條【物業管理委員會 物業管理區域有下列情形之一的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應在個月內組建物業管理委員會

(一)不具備成立業主大會條件;

(二)具備成立業主大會條件,但是確有困難未成立;

(三)業主大會成立后,未能選舉產生業主委員會的。

物業管理委員會可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、村民委員會、建設單位、業主代表等七至十一人單數組成,其中業主代表不少于二分之一。物業管理委員會負責人由街道辦事處、鄉鎮人民政府確定。

業主委員會選舉產生后,物業管理委員停止履行職責,并在十日內與業主委員會辦理交接手續后解散。

物業管理委員會作為臨時機構,暫時代行業主委員會職責,組織業主共同決定物業管理事項,推動業主大會、業主委員會成立,任期一般不超過三年,期滿仍未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建物業管理委員會。

 

第三章 物業服務

第十八條【承接查驗】 新建物業交付使用前,建設單位與前期物業服務企業應當在縣(區)物業管理行政主管部門的指導、監督下開展物業承接查驗,街道辦事處、鄉鎮人民政府以及業主代表可以參與,并對承接查驗結果簽字確認。

物業承接查驗檔案資料屬于全體業主所有,物業服務企業應當妥善保管,物業交接后三十日內,物業服務企業應當將承接查驗檔案資料復制報送街道辦事處、鄉鎮人民政府??h(區)物業管理行政主管部門應按照檔案整理要求將物業承接查驗備案資料立卷歸檔。

物業服務企業在物業服務終止十日前,應當向業主委員會或者居民委員會、村民委員會移交物業承接查驗檔案資料,并經街道辦事處、鄉鎮人民政府和業主代表確認。

 第十九條【物業服務用房】 自然資源規劃部門應當對規劃圖紙中標注的物業服務用房的位置和面積進行審核。

物業所在地縣(區)物業管理行政主管部門在住宅物業交付使用前,應當對物業服務用房進行核實。

 物業服務用房應當相對集中安排在住宅物業管理區域中心或者出入口附近,配置在地面以上、二層以下。配置在住宅樓內的,應當有獨立通道。

物業服務用房應當進行簡單裝修,具備水、電、通訊等使用功能。

 第二十條人員配備 物業服務企業應當按照物業服務合同約定,指派項目負責人負責物業服務項目的運營和管理。除物業服務合同另有約定外,項目負責人只能在一個物業服務項目任職。

物業服務項目負責人應當在到崗之日起三日內到項目所在地的居民委員會、村民委員會報到,在居民委員會、村民委員會的監督、指導下參與社區治理工作。

第二十一條信息公開 物業服務企業應當在物業管理區域顯著位置公開并及時更新包括但不限于下列事項:

(一)物業服務企業的營業執照、項目負責人基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話;

(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

(三)電梯、消防、監控、人防等專項設施設備的日常維修保養單位名稱、聯系方式、維修保養記錄以及安全運行狀況;

(四)物業專項維修資金使用、利用共有部分從事經營活動產生的收益的收支情況、物業服務費用使用情況;

(五)上年度物業服務合同履行、服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算;

(六)法律、法規規定應當公開的其他事項。

前款第一項、第二項、第三項應當常年公告并及時更新;第四項應當每半年至少公布一次;第五項應當每年至少公布一次。

業主對公示內容提出異議的,物業服務企業應當予以答復。

第二十二條【安全隱患】 物業服務企業應當加強日常巡查,在消防車通道、消防設施設置明顯標識和禁止占用提醒;對人流干道、疏散通道、化糞池、電梯等重點部位和重要設施進行經常性檢查。

發現存在安全隱患的,應當及時提醒業主、物業使用人采取措施消除安全隱患;業主、物業使用人未采取措施消除安全隱患的,物業服務企業應當設置相應的警示標志,采取必要的防范措施,并向業主委員會和有關行政管理部門報告。

第二十三條【裝飾裝修 業主或者物業使用人對房屋裝飾裝修的,應當在開工前告知物業服務企業,簽訂并嚴格遵守住宅裝飾裝修管理協議,并配合其進行必要的現場檢查。物業服務企業應當書面告知房屋裝飾裝修的禁止行為、垃圾堆放清運要求、施工時間等注意事項。

物業服務企業應當加強對裝飾裝修活動的巡查和監督,及時制止違規裝飾裝修行為;對拒不改正的,物業服務企業應當立即報告有關部門,相關部門接到報告后應當及時登記、處理。

第二十四條【物業服務企業的禁止行為】 物業服務企業應當按照法律、法規規定和物業服務合同約定提供物業服務,不得有下列行為:

(一)違反物業服務合同減少物業服務事項、降低物業服務標準或者提高物業服務收費標準、增加收費內容;

(二)未經業主大會同意或者物業服務合同中無相關約定,處分屬于業主共有的財產;

(三)許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事經營活動;

(四)采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業主及其車輛出入等方式催收物業服務費;

(五)違反規定對建筑物及其附屬設施進行改造;

(六)出售、泄露或者非法提供、使用業主、物業使用人信息;

(七)干擾業主大會成立、業主大會會議召開和業主委員會選舉;

(八)強制業主、使用人通過生物信息方式使用共用設施設備;

(九)損壞、擅自停用公共安全防護設施設備;

(十)法律、法規禁止或者管理規約、業主大會議事規則禁止的其他行為。

有前款規定情形之一的,業主可以向市、縣(區)物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府投訴。市、縣(區)物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當進行核查,依法作出處理并告知業主。

第二十五條【物業服務收費】 物業服務收費應當按照有關規定實行政府指導價和市場調節價。

物業服務收費實行政府指導價的,具體范圍和收費標準由市發展改革部門按照國家和省有關規定,根據物業服務成本變化情況等因素,每三年對物業服務等級的基準價和浮動幅度進行評估,并根據評估結果適時調整。物業服務合同簽訂后,政府指導價進行調整的,物業服務費從次年一月一日起,按照調整后的標準執行。

物業服務收費實行市場調節價的,物業服務費用標準按照權責對等、質價相符的原則,由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定;物業服務企業不得擅自調整約定的物業收費標準。物業管理協會可以在住建部門的指導、監督下,根據本行政區域經濟發展水平和成本變動情況,定期發布各類物業服務內容、服務標準及參考價格,供業主和物業服務企業參考。

物業服務企業預收物業服務費用原則上不得超過一年期限且不得超過合同有效期的剩余期限,不得強制或者變相強制預收物業服務費用。

第二十六條【收費爭議處理 業主、業主委員會、物業服務企業對物業服務收費有爭議的,可以向發展改革部門咨詢,發現價格違法行為的,可以向市場監管部門投訴舉報。

發展改革部門應當會同相關部門建立物業服務收費成本調查和物業服務收費糾紛調處機制,對物業服務企業擅自擴大范圍收費、不按照規定明碼標價等問題進行督促整改,指導物業服務企業規范收費行為。

第二十七條物業服務費用繳納 業主應當根據物業服務合同約定的付費方式和標準,按時足額支付物業服務費用。業主逾期未交納物業服務費的,業主委員會、物業服務企業可以催告其限期交納;拒不交納的,物業服務企業可以申請調解,或者依法申請仲裁、提起訴訟。

第二十八條【物業服務延伸】 鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康等領域延伸,滿足居民多樣化多層次居住生活需求,與業主或者物業使用人依法訂立個性化服務合同,提供有償服務。

物業服務企業提供個性化服務事項的,應當公示服務標準和收費標準。

第二十九條【老舊住宅小區】  對配套設施不齊全、環境較差的老舊住宅小區,縣(區)人民政府應當制定整治改造計劃,細化確定改造內容清單、標準和支持政策,完善配套基礎設施和公共服務設施,改善老舊住宅小區綜合環境和物業管理條件。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當引導居民協商確定老舊住宅小區的管理模式,指導成立業主大會,選舉業主委員會,推動建立物業管理長效機制。

首次業主大會會議的籌備經費,由縣(區)人民政府承擔。物業服務費用由業主承擔。

 

第四章 物業的使用和維護

第三十條公共收益范圍】 物業服務區域內依法屬于全體業主的公共收益包括:

(一)利用配建用房、電梯轎廂、車位、車庫、公共場地等共用部位、共用設施設備經營產生的收入,在扣除合理成本之后所得收益;

(二)因業主的共有部分被侵占、損害或者被依法征收所得的補償、賠償費用;

(三)共有資金產生的孳息;

(四)其他合法收入。

三十一條【公共收益用途】 公共收益可以用于下列支出:

(一)補充建筑物及其附屬設施的維修資金;

(二)維修、更新、改造、增設共用部位、共用設施設備,但物業服務合同另有約定的除外;

(三)業主委員會工作經費;

(四)第三方審核、審計、檢測所需費用;

(五)物業服務合同或者臨時管理規約、管理規約規定的其他事項。

專項維修資金余額不足首期應籌集金額百分之三十的,百分之五十以上的公共收益金額應當優先用于補充專項維修資金,剩余部分的使用由業主共同決定。

未經業主共同決定,不得使用公共收益。任何單位和個人不得挪用、侵占公共收益。

三十二條【公共收益管理】 一個物業服務區域應當且只能開立一個公共收益賬戶,單獨列賬,獨立核算。公共收益應當存入以業主大會或者業主委員會名義開設的專用銀行賬戶。

未成立業主委員會的,物業服務企業應當與居民委員會、村民委員會設立公共收益共管賬戶;業主大會成立后,業主大會可以決定與居民委員會、村民委員會設立公共收益共管賬戶。

實行公共收益共管賬戶的,居民委員會、村民委員會應當對業主委員會或者物業服務企業使用公共收益的程序、范圍、額度等加強監督,規范公共收益使用。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當做好對公共收益共管賬戶的監督管理。

公共收益管理單位應妥善保管公共收益的會計憑證、會計賬簿、財務會計報告等會計資料,任何單位和個人不得偽造、變造、隱匿、故意銷毀公共收益的會計資料。

公共收益管理單位可以聘請專業機構對公共收益的收支情況進行審計,并將審計結果向全體業主公布,審計費用從公共收益中列支。

第三十三條【車位(庫)管理】 物業服務區域內規劃的車位、車庫應當首先滿足業主、物業使用人的需要。尚未出售的車位、車庫,應當出租給業主、物業使用人停放車輛,建設單位不得以只售不租為由拒絕。

 物業管理區域內,占用共有道路或者其他場地用于停放車輛的車位,屬于業主共有。

第三十四條【車輛停放】 在物業管理區域,應按照規定停放機動車、非機動車,不得占用、堵塞疏散通道、消防車通道、安全出口,或者妨礙行人和其他車輛的正常通行,不得占用公共區域長期停放車輛。

在物業服務區域,設置電動汽車、電動自行車充電裝置應當遵守法律法規規定,不得違反用電安全要求私拉電線、插座為電動汽車、電動自行車充電。

物業服務企業應當履行車輛停放管理義務,加強巡查,引導機動車、非機動車使用人有序停放。

第三十五條充電場所和設施 住宅小區應當根據需要設置電動汽車、電動自行車的停車場所和充電設施。

新建住宅小區,建設單位應當按照規劃要求配建電動汽車、電動自行車的停車場所和充電設施。

物業服務人應當根據業主大會授權,利用公共停車位建設相對集中的公共充電基礎設施并提供充電服務。業主安裝充電基礎設施時,物業服務人應當配合業主或者其委托的施工單位,提供相關圖紙和資料,配合并協助現場勘查、施工。

三十六條【維修資金交存和轉讓 業主應當在辦理商品房交付手續前,一次性足額交納專項維修資金,未交存首期住宅專項維修資金的,建設單位不得將房屋交付買受人。建設單位自持、出租住房需要交納專項維修資金的,住房專項維修資金由建設單位交納。業主轉讓物業、辦理轉移登記后,轉讓物業的專項維修資金余額隨物業一并轉讓,業主無權要求返還;因征收或者其他原因造成物業滅失的,專項維修資金余額歸業主所有。

不動產登記機構在進行不動產權登記、轉移登記或者抵押登記時,應當核驗專項維修資金交存情況。

三十七【維修資金續籌、補建】 業主的建筑物及其附屬設施的維修資金賬戶余額低于首次交存的百分之三十或者未建立賬戶的,業主委員會應當組織續交、補建;續交、補建方式、金額等具體事項由管理規約約定或者由業主共同決定;未成立業主大會的,由居民委員會、村民委員會組織業主續籌、補建。

業主未按照管理規約的約定或者業主共同決定續交物業專項維修資金的,由業主委員會催告。

所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府或者受其委托的居民委員會、村民委員會應當督促、指導建筑物及其附屬設施的維修資金續籌、補建工作。業主有權向住宅專項維修資金代管部門查詢住宅專項維修資金交存、使用以及賬面余額情況。

三十八維修資金應急使用 物業保修期限屆滿后,發生下列危及安全情形之一,經街道辦事處、鄉鎮人民政府現場勘查、認定需要立即使用建筑物及其附屬設施的維修資金的,報維修資金監管部門審核后,可以直接申請使用:

(一)電梯故障危及人身安全或者存在安全隱患經電梯檢驗檢測機構確認的;

(二)消防設施損壞嚴重,消防管理部門要求對消防設施維修、更新或者改造的;

(三)公共護(圍)欄破損嚴重,危及人身、財產安全的;

(四)樓體外立面有脫落危險的;

(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身、財產安全的;

(六)其他危及房屋安全的情形。

發生前款規定的緊急情形,物業服務企業應當先行采取應急防范措施,應急維修工程竣工驗收后,應當將經過審計的物業專項維修資金使用總額以及業主分攤情況在住宅物業管理區域內顯著位置公示。

 

第五章 監督管理

三十九【信用管理】 市、縣(區)物業管理行政主管部門應當做好物業服務企業的信用信息征集和誠信檔案管理,會同相關部門建立完善統一的物業管理信用評價機制和守信激勵、失信懲戒制度,依法在前期物業服務招投標、選聘物業服務企業、政府采購、日常監督管理、表彰獎勵等方面應用信用信息。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協助開展物業服務企業信用信息的征集和核查工作。

四十【服務質量評價】 市、縣(區)物業管理行政主管部門,街道辦事處、鄉鎮人民政府以及業主委員會應當組織業主或者第三方機構對轄區內物業服務企業進行滿意度測評和服務質量考核測評,測評結果應當向社會公開。

測評不合格的物業服務企業要按照要求限期整改,對整改不達要求的物業服務企業可由業主大會共同決定啟動退出機制。

第四十一條【綜合執法】 市、縣(區)人民政府應當建立由住建、城市管理、公安、市場監管、消防救援等部門和機構為主體的綜合執法進小區工作機制和違法行為投訴登記制度,加強物業管理區域內執法聯動,并在物業管理區域內顯著位置公示執法責任單位相關聯系信息,依法查處物業服務區域內的違法行為。

第四十二條【投訴舉報】 市、縣(區)物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立物業服務投訴、舉報受理處置機制,對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業服務管理活動中的投訴、舉報,應當及時受理,并將調查或者處理結果答復投訴人、舉報人;屬于其他部門和單位職責的,應當及時轉交有關部門和單位并告知投訴人、舉報人。

業主、業主委員會、物業服務企業等有關單位和個人應當予以配合和協助,不得拒絕或者阻礙監督檢查人員依法開展工作。

第四十三條糾紛調解 市、縣(區)、街道辦事處、鄉鎮人民政府以及居民委員會、村民委員會應當建立業主代表、業主委員會、物業服務企業以及相關企事業單位共同參與的議事協商機制,建立健全人民調解、行業調解、行政調解、司法調解等相銜接的物業管理活動糾紛多元調處、化解機制,加強糾紛源頭治理。

發生物業管理爭議后,當事人雙方可以通過自行協商解決;協商不成的,可以向基層人民調解委員會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府申請調解,也可以直接提起訴訟或者依法申請仲裁。

鼓勵社會工作者、人民調解員、專業人士、物業服務行業組織以及退休老黨員、老干部、老職工等參加物業管理糾紛調解。

 

第六章  法律責任

第四十四條 【法律責任銜接】 違反本條例規定的行為,法律、法規已有處罰規定的,依照其規定處罰。

本條例規定的行政處罰,實行綜合行政執法的,依法由綜合執法部門實施;其他的依法由有關部門實施。

第四十五條【法律責任】 物業服務企業違反本條例規定,有下列情形之一的,由縣(區)物業管理行政主管部門或者有關部門予以處罰:

(一)違反本條例第二十條規定,物業服務企業項目負責人未按時報到的,由縣(區)物業管理行政主管部門責令限期改正;

(二)違反本條例第二十一條規定,未按照規定如實公開并及時更新有關信息的,由縣(區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,由城市管理綜合執法部門處一千元以上五千元以下罰款;

(三)違反本條例第二十四條第一款第(四)項規定,物業服務企業采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業主及其車輛出入等方式催收物業服務費的,由縣(區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,由城市管理綜合執法部門處二千元以上一萬元以下罰款。

四十六條【法律責任】 違反本條例第三十四條規定,不按照規定停放機動車、非機動車,或者占用公共區域長期停放車輛,影響道路通行安全的,由公安部門依法查處;違反消防安全管理規定為電動汽車、電動自行車充電的,由消防救援機構責令改正,處警告或者五十元以上二百元以下罰款。

 

第七章  附    則

    第四十七條 【自行管理】 業主經依法表決同意的,可以實行自行管理,由全體業主依法決定共同事項,也可以在業主中推選執行機構負責召集業主決定共同事項。所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、村民委員會等相關部門、組織應當予以指導和監督。

全體業主或者執行機構可以參照本條例依法決定共同事項和實施物業管理,應當對自行管理的內容、標準、費用、期限,執行機構、管理人等內容作出約定并公示。

業主自行管理區域內的電梯、消防、安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備,應當委托專業機構進行管理維修和養護。

第四十八條【參照適用】 物業服務企業之外的其他管理人接受業主或者業主大會委托管理住宅物業的,適用本條例有關物業服務企業的規定。

非住宅物業的管理參照本條例執行。

第四十九條【生效時間】  本條例自  年  月  日起施行。

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